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Fiscalité

En investissant dans l'immobilier locatif, vous pouvez bénéficier de réductions d'impôts attractives.

L’équipe de PROMOVAL se tient à  votre disposition pour obtenir des conseils en investissement immobilier et trouver ainsi un programme adapté.

Loi Pinel

La loi Pinel est morte, vive la loi Pinel 2018 !

Le gouvernement a fait le choix de prolonger les effets de la loi Pinel sur l’investissement des Français dans l’immobilier locatif. À la clé de cette décision très attendue, des emplois devraient se créer sur le marché de la construction mais pas seulement. C’est aussi le moyen de faire se rencontrer une offre locative mieux équilibrée, avec des loyers plus maîtrisés d’une part et la demande de particuliers désireux de constituer un petit patrimoine immobilier d’autre part. Avec la disparition des zones peu tendues sur le plan locatif, le gouvernement recentre ses efforts sur les zones où la demande locative existe vraiment. Cette loi Mézard devrait donc commencer à porter ses fruits dès le printemps si les indicateurs restent au vert.

D’ici là, et pour mieux comprendre, faisons ensemble un tour d’horizon de la loi Pinel-Mézard.

Quel bien immobilier est concerné ?

Il faut que le logement se situe dans une ville couverte par une zone dite Pinel. Avec la disparition des zones dites C et B2, les espaces concernés par cette loi ne seront plus que trois à partir du 1er janvier 2018 :

  • Zone A BIS : Paris ainsi que ses 29 communes environnantes
  • Zone A : L’ile de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie                                           française de l’agglomération Genevoise
  • Zone B1 : La totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne                                        parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés

Mais notez bien qu’un village de 3000 habitants comme Thurins dans le Rhône est classé en zone B1, du fait de son intégration au Grand Lyon via son adhésion au réseau de transport en commun métropolitain.

La zone B2 qui portait auparavant sur les villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants et qui était soumise à autorisation du Préfet ne fera plus partie du dispositif en 2018 et rejoindra le reste du territoire non éligible et classé en zone C.

Qui peut profiter des avantages de la loi Pinel-Mézard ?

Est concerné tout contribuable domicilié en France, qui acquiert :

  • un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • un logement inachevé en vue de son achèvement
  • une souscription au capital de SCPI

La défiscalisation se calcule à partir de la valeur du bien immobilier et varie en fonction de la durée de la location.

  • Durée de location      6 ans               >          Taux de réduction      12 %
  • Durée de location      9 ans               >          Taux de réduction      18 %
  • Durée de location      12 ans             >          Taux de réduction      21 %

La loi Pinel donne ainsi droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 21% sur 12 ans.

Les conditions locatives sont les suivantes :

  • impérativement louer le logement en tant que résidence principale
  • louer pour une durée de 6 ans minimum
  • louer au plus tard dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien (DAT pour Date                                               d’Achèvement des Travaux).
  • s’engager à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Pour un bail conclus ou renouvelé en 2017, le loyer mensuel exprimé en €/m2 de votre bien immobilier Pinel (charges non comprises) ne doit pas dépasser les plafonds suivants :

  • Zone A bis     >          16,83 €
  • Zone A           >          12,50 €
  • Zone B1         >          10,07 €

Attention, la réduction d’impôt Pinel est concernée par le plafonnement des niches fiscales. Il faut donc veiller à ne pas dépasser le seuil fixé à 10 000 € par an.

Autre point important, une réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec les autre dispositifs proposés par le gouvernement français (lois Duflot, loi Scellier, loi Censi-Bouvard, loi Malraux ou Monument historique).

N’oubliez pas qu’il est possible de louer à vos parents ou à vos enfants à condition que ceux-ci ne fassent pas partie de votre foyer fiscal. Ils doivent par ailleurs respecter des plafonds de ressources du locataire 2017

Simulation pour mieux comprendre l’impact d’un investissement Pinel de 200 000 € à
Villeurbanne (Zone A) :

Pendant 9 ans, votre réduction d’impôt Pinel s’élève  chaque année à 2% du prix d’achat de votre investissement immobilier. Si vous prolongez la location jusqu’à 12 ans, vous bénéficiez alors d’une réduction de 1% par an pendant les 3 années restantes.

La réduction d’impôt est directement déduite sur l’avis d’imposition du montant d’impôt à payer.

•   Vous louez pendant 6 ans, vous réduisez vos impôts de 4 000 € par an soit 24 000 € au total

•   Vous louez pendant 9 ans, vous réduisez vos impôts de 4 000 € par an soit 36 000 € au total

•   Vous louez pendant 12 ans, vous réduisez vos impôts de 4 000 € par an pendant 9 ans puis 2000 € par an pendant 3 ans soit 42 000 €

En regard, et pour un emprunt de la totalité des 200 000 euros sur 25 ans au taux de 1,90%, le remboursement du prêt sera de 898 euros. Le loyer pour cet appartement de 65 m2 pourra être de 812,50 euros par mois.

Pour plus d’informations, vous pouvez consultez : https://www.youtube.com/watch?v=zwrXwtNFu0Q

Loi Censi-Bouvard 2018

Qui peut bénéficier de la Loi ?

Le dispositif Censi-Bouvard 2018 est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018.

La loi Censi-Bouvard 2018 ne nécessite pas d’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

Les avantages fiscaux

Le régime Censi-Bouvard 2018 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000€ HT :
– A hauteur de 11% du prix HT pour les logementsLa réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Il est possible d’acquérir plusieurs logements par an.

Le dispositif Censi-Bouvard 2018 vous permet de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20% sur le prix de votre bien immobilier si l’exploitant de la résidence propose en plus de l’hébergement au moins trois services.

Les conditions du report de la réduction d’impôt

Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant d’impôt à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

Dans le cas où l’impôt payé par le contribuable serait insuffisant pour absorber la réduction d’impôt Censi Bouvard 2018, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l’impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l’année de l’utilisation du report de la réserve.

Statut LMNP et loi Censi-Bouvard 2018

Le statut LMNP est cumulable avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard 2018. L’un n’empêche pas l’autre. Cependant, il n’est pas possible d’amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Bouvard. Il vous est possible d’amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 € qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt maximum.
Notez que le mobilier s’amortit et ne bénéficie pas de la réduction d’impôt Censi-Bouvard 2018.

Les logements éligibles

Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018

L’investissement en Loi Censi-Bouvard 2018 concerne uniquement les résidences meublées suivantes :

·         – Les résidences de tourisme classées (fin de l’éligibilité au 31 décembre 2016 )

·         – Les résidences avec services pour étudiants

·         – Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées

·         – Les résidences d’accueil et de soins agréées

Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

Les conditions à respecter

Il existe des points importants à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal Censi Bouvard 2018 :

·         Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018

·         Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard 2018 pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.

·         Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison.

·         Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

·         Il n’y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2018

·         Il est possible de cumuler les investissements en Loi Censi-Bouvard 2018 la même année pour le même foyer fiscal.

·         Le montant maximum retenu par l’administration fiscale pour le calcul de la réduction d’impôts est de 300 000€ HT.

·         L’activité de LMNP Censi-Bouvard 2018 (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur.

·         Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Acquisition de plusieurs logements, sans plafonds ni zonage

La loi Censi-Bouvard 2018 permet l’acquisition de plusieurs logements par an(dans la limite des 300 000 € HT), contrairement à la loi Scellier classique ou la loi Scellier Social qui limitent à une seule acquisition par année fiscale. D’ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard 2018 peut se cumuler avec le dispositif Scellier.

De plus, les logements meublés en loi Censi-Bouvard 2018 ne sont pas soumis à des plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire, ni de zonage particulier (contrairement à la loi Scellier). C’est le type de résidence qui détermine l’avantage fiscal.

 

Comment récupérer la TVA ?

Pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d’abord vérifier :

·         que 3 services sur 4 sont assurés dans la résidence parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle

·         que les loyers perçus soient soumis à la TVA (actuellement au taux de 5,5%)

·         que l’investisseur adopte le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Pour pouvoir récupérer la TVA ayant grevé le prix de revient du logement, il faudra en faire la demande auprès du centre des impôts. Ainsi, il faudra adresser un courrier indiquant :

·         l’acquisition d’un logement donné en location meublée, avec des loyers pouvant être assujettis à la TVA (avec mention de l’adresse de la résidence, des détails du logement, le prix d’acquisition, les informations sur l’exploitant…)

·         le choix du paiement de la TVA au régime simplifié

·         l’option pour le régime réel simplifié d’imposition en matière de BIC (déclaration des loyers)

De même, l’inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel est obligatoire. Un numéro de dossier vous sera alors attribué, il sera utilisé ultérieurement pour la déclaration trimestrielle ou annuelle (si inf. à 1 000 € par an) de la TVA collectée sur les loyers.

S’agissant de la récupération du montant de la TVA, elle intervient généralement dans les 3 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation de la résidence.

Ces démarches sont fastidieuses et il est judicieux de les confier à un professionnel (comptable, conseiller en gestion de patrimoine, etc..).